分析房地產投資價值的方法類似於股票基本分析中使用的方法。由於房地產投資通常不是短期貿易，分析現金流，隨後的回報率，對實現盈利投資的目標至關重要。

為了獲利，投資者必須知道如何重視房地產，並對每個人的利潤進行教育猜測，無論是通過房產升值，租金收入還是兩者都會產生多少利潤。準確的房地產估值可以幫助投資者在購買和銷售房產時做出更好的決定。

股權估值通常通過兩種基本方法進行：絕對值和相對價值。房地產物業估值也是如此。

通過適當的房地產貼現率折扣未來淨營業收入（NOI）類似於貼現現金流量（DCF）股票估值。同時，整合房地產總收入乘數模型與股票的相對價值估值相當。下面，我們將查看如何使用這些方法重視房地產屬性。

大寫速率

房地產投資者在執行房地產估值時使得最重要的假設之一是選擇適當的資本化率，也稱為CAP率。

資本化率是房地產回報率所需的返回率，淨值升值，或ePreciation。簡而言之，它是應用於NOI的速率來確定屬性的當前值。

例如，假設預計未來十年將在未來十年中產生100萬美元的財產。如果以14％的資本化率打折，則該物業的市場價值將是：

$

7.

那

142.

那

857.

（

$

1

那

000.

那

000.

0.14

）

在哪裡：

市場價值

=

淨營業收入

/

CAP率

\begin{squiped}＆\$7,142,857\bigg（\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg）\\＆\textbf{其中：}\\＆\text{markets值}=\text{淨營業收入}/{\text{cap速率}}\結束{對齊}

$7,142,857（0.14美元1,000,000），市場價值=淨營業收入/帽率

如果物業售價為650萬美元，市場價值7,142,857美元的市場價值是一個很好的交易。但如果銷售價格為800萬美元，這是一個不好的交易。

確定大寫率是用於重視收入生成屬性的關鍵指標之一。雖然它比計算公司的資本（WACC）的加權平均成本有所複雜，但有幾種方法可以用來找到適當的資本化率，包括以下內容：

• 積累方法
• 市場提取方法
• 投資樂隊

構建方法

計算CAP速率的一個常見方法是積累方法。從利率開始並添加以下內容：

1. 適當的流動性溢價-由於房地產的非魅力性質
2. RecapturePremium-占淨土地升值的賬戶

風險溢價-揭示房地產市場的總體風險暴露

鑑於6％的利率，1.5％的非流動性率，1.5％重新獲得溢價和2.5％的風險率，股權財產的資本化率為11.5％（6％+1.5％+1.5％+2.5％）。如果營業收入為20萬美元，則該物業的市場價值為1,739,130​​美元（200,000美元/0.115美元）。

執行此計算非常簡單。然而，複雜性在於評估為資本化率的各個組成部分的準確估計，這可能是一個挑戰。構建方法的優勢在於它試圖定義和準確地測量貼現率的各個組件。

市場提取方法

市場提取方法假定有關於可比創收性能的最新的NOI和銷售價格信息。市場提取方法的優勢在於，資本化率使得直接收入資本化更加有意義。

確定資本化率相對簡單。假設投資者可能會購買停車場，預計在NOI中會產生500,000美元。在該地區，有三種現有的可比收入的停車場：

• 停車場1的NOI為250,000美元，銷售價格為300萬美元。資本化率為8.33％（250,000美元/3,000,000美元）。
• 停車場2NOI為40萬美元，銷售價格為395萬美元。資本化率為10.13％（400,000美元/3,950,000美元）。
• 停車場3的NOI為185,000美元，銷售價格為200萬美元。資本化率為9.25％（185,000美元/2,000,000美元）。

這三項可比性的平均淨率為9.24％的整體資本化率將是市場的合理代表。使用本大幅度利率，投資者可以確定正在考慮的財產的市場價值。停車場投資機會的價值為5,411,255美元（500,000美元/0.0924美元）。

投資帶-型方法

利用投資樂隊方法，利用使用債務和股權融資的性質的個性利率計算資本化率。這種方法的優勢在於它是資助的房地產投資最合適的資本化率。

第一步是計算下沉基金因子。這是必須在每個期間留出的百分比，以便在未來的時間點擁有一定的數量。假設NOI為950,000美元的財產是50％的融資，利用7％的債務在15年內攤銷。其餘的返回率為10％的股權支付。下沉基金因子將計算為：

S.

F

F

=

一世

（

1

+

一世

）

N

–

1

在哪裡：

SFF

=

下沉基金因子

一世

=

定期利率，通常表示為一個一世

=

年利率

\begin{對齊}＆sff=\frac{i}{（1+i）^n-1}\\＆\textbf{其中：}\\＆\text{sff}=\text{sindingfundfactor}\\＆i=\text{定期利率，通常表示為}\\＆vantom{i=}\text{年百分比率}\\＆n=\text{句號，通常在年份}}\結束{對齊}

SFF=（1+i）n-1i，其中：SFF=沉沒基金因子=定期利率，通常表示為ANI=年百分比率

插入數字，我們得到：

• 0.07/（1+0.07）¹⁵-1

這計算為3.98％。必須支付貸款人的費率等於這種下沉基金因子加上利率。在這個例子中，這是10.98％（0.07+0.0398）。

因此，使用50％的債務重量和50％權衡的加權平均率或整體資本化率為：

• 10.49％[（0.5×0.1098）+（0.5×0.10）]

因此，物業的市場價值是：

• $9,056,244（950,000美元/0.1049美元）

估值方法

絕對估值模型確定未來進入現金流量的現值，以獲得資產的內在價值。最常見的方法是股息折扣模型（DDM）和貼現現金流（DCF）技術。

另一方面，相對價值方法表明，兩種可比證券應根據其收益類似地定價。與同行業內的其他公司相比，例如價格為盈利（P/E）和價格銷售的比例，以確定股票是否受到過度損害。

與股權估值一樣，房地產估值分析應實施兩種程序以確定一系列可能的值。

折扣未來noi

基於折扣淨營業收入計算房地產價值的公式是：

市場價值

=

N.

O.

一世

1

R.

–

G

=

N

O.

一世

1

R.

在哪裡：

N

O.

一世

=

淨營業收入

R.

=

房地產資產的所需回報率

G

=

增長率

N

O.

一世

\begin{對齊}＆\text{market值}=\frac{noi_1}{r}=\frac{noi_1}{r}\\＆\textbf{wher：}\\＆noi=\text{net營業收入}\\＆r=\text{房地產資產上所需的返回率}\\＆g=\text{noi\\＆r=\text{capupamization率}（rg）\neg{aligned}

市場價值=R-GNOI1=RNOI1其中：NOI=淨操作收藏=房地產ESSESG的所需回報率=NOI的增長率

NOI反映了財產在經營費用後將產生的收益-但在扣除稅收和利息支付之前。但是，在扣除費用之前，必須確定從投資中獲得的總收入。

預期的租金收入最初可以根據附近的可比特性預測。通過適當的市場研究，投資者可以確定租戶在該地區支付的價格，並假設相似的每平方英尺租金可以應用於該物業。預測租金的增加因公式內的增長率而佔。

由於高空位率是對房地產投資回報的潛在威脅，因此應使用敏感性分析或現實保守估計，以便如果資產不充分利用資產。

營業費用包括通過建築物的日常運營直接產生的，例如財產保險，管理費，維護費用和公用事業費用。請注意，折舊不包含在總費用計算中。房地產物業的淨營業收入與利息，稅收，折舊和攤銷（EBITDA）相似。

由房地產投資的折扣NOI通過CAP率類似於折扣未來的股息流，按照適當的股息率，調整股息增長。熟悉股息增長模型的股權投資者應立即看到相似之處。

總收入乘數

總收入乘法器方法是一種相對估值方法，基於潛在的假設，即相同區域的特性將按比例計算到他們幫助產生的總收入。

顧名思義，總收入是扣除任何運營費用之前的總收入。豪ER，必須預測空缺率，以獲得準確的總收入估算。

例如，如果房地產投資者購買了100,000平方英尺的建築物，他們可以從相當的財產數據中確定社區每平方英尺的平均每月收入為10美元。雖然投資者最初可能會假設年收入總額為1200萬美元（10×12個月x100,000平方英尺），但在任何特定時間都可能是建築物中的一些空置單位。

假設空置率為10％，年收入總額為1080萬美元（1200萬×90％）。以及類似的方法也適用於淨營業收入方法。

評估房地產財產價值的下一步是確定總收入乘數，並將其乘以年收入。可以使用歷史銷售數據找到總收入乘數。通過生成的年度收入劃分可比性的銷售價格，將該價值除以該地區的平均乘數。

這種類型的估值方法類似於使用可比的交易或倍數來重視庫存。許多分析師將預測公司的收益，並將其每股收益乘以行業的P/E比率。通過類似措施進行房地產估值。

roadblocks到房地產估值

這兩個房地產估值方法看起來相對簡單。但是，在實踐中，使用這些計算確定所得生成財產的價值相當複雜。首先，獲得有關所有公式投入的所需信息，如淨營業收入，資本化率的保費，以及可比銷售數據，可能會耗時和挑戰。

其次，這些估值模型不適合房地產市場可能的主要變化，例如信用危機或房地產繁榮。結果，必須進行進一步的分析，以預測變化的經濟變量可能影響。

由於房地產市場比股票市場較少，有時難以獲得必要的信息，以便完全了解投資決策。

也就是說，由於大型資本投資通常需要購買大型發展，如果它導致發現被低估的財產（類似於股權投資），這種複雜的分析可能會產生大的回報。因此，花時間研究所需的輸入是值得的時間和能量。

底線

房地產估值往往基於與股權分析類似的策略。除了折扣NOI和總收入乘數方法之外，還經常使用其他方法。例如，一些行業專家對城市遷徙和發展模式有積極的工作知識。

結果，他們可以確定哪些地方最有可能經歷最快的欣賞率。無論使用哪種方法，策略成功的最重要的預測因子就是研究的程度。