當利率上漲時，投資者為他們可以找到的任何良好資產運行覆蓋。替代投資，如房地產投資信託（Reits），可以是一個很好的選擇，取決於市場週期。讓我們看看如何在高度和低利率的時段進行Reits。

重新recap

REIT是一項公開交易的安全保障，通過物業或抵押貸款投資房地產，可在股票等主要交易所提供。因此，Reits提供高水平的流動性（在處理房地產時稀有質量）。信託信託往往專注於特定的物業類型，例如住宅公寓，商業建築，倉庫或酒店設施。Reits還提供區域變體，專注於特定國家/地區的房地產，如美國，歐洲，中國或日本。

Reits提供許多福利，包括多樣化，上述流動資金，少量的投資，收入分配和稅收福利（根據當地法律）。（有關更多，請參閱：投資REITS的關鍵提示。）

重新返回與息率

在經濟增長期間，REIT價格往往會隨利率而上升。原因在於，日益增長的經濟增長了房地產的價值，因為他們的潛在房地產資產的價值增加了。在不斷增長的經濟中，對融資的需求也增加，導致利率增加。相反，在經濟放緩中，當美聯儲正在收緊金錢時，關係變為負面。這種關係可以在以下圖表中看到，詳細說明了2000-2019年的10年資金的RET總回報和產量之間的相關性。

在大多數情況下，REIT返回和利率具有正相關，朝著同一方向移動。這主要是在2001-2004和2008-2013年之間證明。逆關聯期，2004年，2013年和2016年以後，均涉及美聯儲貨幣收緊政策，扭轉了主要在經濟衰退後的貨幣刺激行動的行動。這裡的利率上升，但重新評估值下降。

進一步潤滑該論點是S＆P完成的一項研究，該研究在20世紀70年代開始分析了六個時期，其中10年屆財政部的產量大幅發展。該研究將增加的利率與在這些時期內的利率和股票表現相比。信息在下表中呈現。

在這六個期間的利率上升，在其中四個中，重新獲得了返回，並在其中三個中突出了股票市場。

但是，還有其他因素和其他詳細觀察需要考慮，這可能指示根據利率環境的REIT投資的積極回報。

最大的因素是並非所有重新獲得平等。首先，Reits在許多類型的行業中運行。這些包括醫療保健，酒店，住宅，工業等等。這些行業中的每一個都有不同的變量，與經濟環境不同。另一個重要因素是REIT的債務簡介;他們承擔多少資金來發展他們的業務。債務簡介決定了重點能力和時間彙編來支付EBT，它將受到不同利率環境的影響。

討論的觀察結果表明，REITS可能無法真正對利率方案的任何依賴性，並且在確定REIT在不同利率期間的次數情況下有許多其他因素。ReitInvestments的退貨實際上可以免於利率變化。與任何投資一樣，關注有關特定的REIT，其表現，股息支付歷史和債務水平至關重要。

REIT福利對投資者

Reits還有其他好處，這使得它們在不同的興趣期間成為良好的投資選擇：

收入機會

Reits被認為是基於產量的證券。雖然他們可以高估價格，但相當大量的Reit回報來自股息。如果他們將至少90％的收入分配給單位持有人，則重新獲得公司稅。這種減稅導致股息收入的定期分配股東，即使在高利率的情況下，有效的淨產量往往高於債券（或股票）的淨產量。

全局多樣化

Reits提供暴露在全球市場。自20世紀90年代以來，U.K.，Singapore，日本，澳大利亞，荷蘭，南非和許多國家都有能夠啟用Reit上市，讓投資者在外國房地產市場接觸。例如，如果在美國坦克的當地房地產市場由於較高利率的影響，美國投資者帶著新加坡房地產市場的風險投資者可以在他的投資組合中舉辦新加坡的房地產。

扇區特定曝光

如果利率上升，則房地產內的所有子部門可能會受到不利影響。例如，住宅租金可能會受到影響，但在素數地位的購物中心可能不會受到影響。仔細研究房地產市場，利率對特定子部門的利率影響，以及基於其基礎財產持有的特定項目，無論利率影響如何，盈利會盈利。

底線

在查看相關模式和歷史數據之後，似乎從Reits返回在不同的利率期間變化，但對於大多數情況來說，在增加的利率期間顯示了正相關。經過仔細研究和適當選擇房地產子部門和地理區域，投資者可以考慮為傳統股票和債券的多元化進行良好的投資。