商業房地產（CRE）是創收物業，僅用於商業（而不是住宅）的目的。例如零售商場，購物中心，辦公樓和復合體以及酒店。融資-包括這些物業的收購，開發和建設-通常通過商業房地產貸款完成：由留置資金擔保的抵押貸款。

什麼是商業房地產貸款？

與家庭抵押貸款一樣，銀行和獨立貸款人積極參與商業房地產的貸款。此外，保險公司，養老基金，私人投資者和其他來源，包括美國小型企業管理局的504個貸款計劃，為商業房地產提供資本

在這裡，我們看一下商業房地產貸款，他們如何與住宅貸款，他們的特徵和貸方尋找的不同。

住宅貸款與商業房地產貸款：關鍵差異

個體與實體

雖然住宅抵押貸款通常對個別借款人進行，但商業房地產貸款通常是商業實體（例如，公司，開發商，有限的伙伴關係，資金和信託）。這些實體通常是為了擁有商業房地產的特定目的而形成。

實體可能沒有財務軌道記錄或任何信用評級，在這種情況下，貸方可能要求實體的校長或業主保障貸款。這為貸方提供了一個具有信用歷史的個人（或個人組）-以及他們可以在貸款違約時恢復的人。如果不需要這種擔保B貸款人和該物業是貸款違約事件唯一恢復的手段，債務被稱為非追索貸款，這意味著貸方沒有追索任何人或任何物業以外的任何人。

貸款還款時間表

住宅抵押貸款是一種攤銷貸款，其中債務在一段時間內在正常分期付款中償還。最受歡迎的住宅抵押貸款產品是30年的固定利率抵押貸款，但住宅買家也有其他選擇，包括25年和15年抵押貸款。較長的攤銷期通常涉及較少的每月支付和更高的貸款的利息成本，而較短的攤銷期通常需要更大的每月付款和較低的總利息成本。

住宅貸款在貸款的生命中攤銷，以便在貸款期限結束時完全償還貸款。

例如，在3％的價格為30年的固定利率抵押貸款的買家將使360美元的每月支付1,027美元，之後貸款將全額支付。這些數字假設預付款20％

與住宅貸款不同，商業貸款的條款通常為五年（或更少）到20年，攤銷期往往比貸款期限長。例如，貸款人可能會在七年期內商業貸款，攤銷期限為30年。在這種情況下，投資者將根據貸款30多年的貸款支付七年的金額，其次是一項最後的“氣球”支付整個剩餘貸款的餘額。

例如，7％的商業貸款投資者將每月支付6,653.02美元，其次最終氣球支付918,127.64美元，以便全額償還貸款。

貸款期限和攤銷期限的長度會影響貸款人收費的費率。根據投資者的信用實力，這些術語可能會談判。一般來說，貸款還款時間表越長，利率越高。

貸款到值比

另一種方式，即商業和住宅貸款的不同是貸款到價值比率（LTV），一個數字，衡量貸款價值抵禦財產價值。貸方通過將貸款金額除以物業的評估價值或購買價格的較少來計算LTV。例如，100,000美元的$90,000貸款的LTV將是90％（90,000美元×100,000美元=0.9或90％）。

對於商業和住宅貸款來說，LTV較低的借款人將有資格獲得比LTV更高的融資率。原因：財產中有更多的股權（或股權），其等於貸方眼中的風險較差。

某些住宅抵押貸款允許高LTV：VA和USDA貸款允許高達100％LTV;FHA貸款高達96.5％（聯邦住房管理管制保險的貸款）;常規貸款（由FannieMae或FreddieMac保證的那些保證）高達95％）.34

相比之下，商業貸款LTV通常落入65％至80％的範圍內.5，雖然某些貸款可以在更高的LTV中進行，但它們不太常見。特定LTV通常取決於貸款類別。例如，可以允許最大LTV為原始土地，而多達80％的LTV可以接受多型結構。

商業貸款沒有VA或FHA計劃，沒有私人抵押貸款保險。因此，貸款人沒有保險覆蓋借款人違約，必須依靠被承諾作為安全的實際財產。

債務服務覆蓋率

商業貸款人還研究債務-服務覆蓋率（DSCR），它將財產的年度淨營業收入（NOI）與其年度抵押債務服務（包括本金和利息）進行比較，衡量該物業的債務的能力。它是通過將NOI除以年度償債服務來計算的。

例如，NOI$140,000和每年抵押貸款償還債務服務10萬美元的財產將具有1.4的DSCR（140,000美元，$100,000=1.4）。該比率有助於貸方根據財產產生的現金流確定最大貸款大小。

DSCR小於1表示負現金流量。例如，0.92的DSCR意味著只有足夠的NOI佔據92％的年度債務服務。通常，商業貸款人尋找至少1.25的DSCR，以確保充足的現金流量。

具有較短攤銷期和/或具有穩定性的貸款的貸款可以接受較低的DSCR可接受現金流。對於揮發性現金流動的性質可能需要更高的比率-例如，酒店缺乏長期（以及因此，更可預測）租戶租賃的其他類型的商業房地產。

商業房地產貸款利率和費用

商業貸款利率通常高於住宅貸款。此外，商業房地產貸款通常涉及增加貸款總體成本的費用，包括評估，法律，貸款申請，貸款起源和/或調查費用。

在貸款批准（或拒絕）之前，必須支付一些費用，而其他費用則每年申請。例如，貸款可能有1％的一次性貸款起源費，在收盤時到期，每年費用為百分之一（0.25％），直至貸款全額支付。例如，100萬美元的貸款可能需要1％的貸款起源費用，等於10,000美元才能支付，每年2500美元的費用為每年2,500美元（除了利息之外）。

預付

商業房地產貸款可能對預付款限制，旨在保留貸款人的貸款的預期收益率。如果投資者在貸款到期日之前結賬，他們可能需要支付預付款處罰。提前支付貸款的四種主要類型的“退出”罰款：

• 預付款罰款。這是最基本的預付罰款，通過將當前未完成的餘額乘以指定的預付款罰款來計算。
• 興趣保證。貸方有權獲得指定的興趣，即使貸款提前還清。例如，貸款可能擁有60個月的10％利率，之後有5％的退出費。
• 鎖定。借款人不能在指定的時間內償還貸款，例如五年鎖定。
• 缺失。抵押品替代。借款人而不是向貸方支付現金，而是為原始貸款抵押品交換新的抵押品（通常是美國財政證券）。這可以減少費用，但可以附加到這種償還貸款的方法中的高罰款。

預付條款在貸款文件中確定，可以與商業房地產貸款中的其他貸款條款一起談判。

底線

與商業房地產，投資者（通常是商業實體）購買房產，租賃空間並從酒店內運營的業務收集租金。投資旨在成為一種創收性財產。

在評估商業房地產貸款時，貸款人認為貸款的抵押品，實體（或校長/業主）的信譽，包括三到五年的財務報表和所得稅申報表，以及金融比例，如貸款價值比例和債務服務覆蓋率。